自去年下半年开始，政府已经推出过不少措施，试图把相对高企的本港楼价压下来。先是调校地产商的销售手法，防止发展商造市；继而征收额外印花税，令炒家失去入市的兴趣；再进一步打破勾地表的限制，主动增加土地供应；跟着又要求银行收紧按揭，令买家不容易入市，以降低市场上的需求；最近更放消息，暗示政府会重建居屋，降低私人市场的需求。措施可谓层出不穷，可是成效却并不明显。

上月标准普尔降低美国的主权评级之后，全球金融市场却受到一定的冲击，股价下跌将近两成。很多香港人都以为楼价亦会借势一起调整。谁知道楼市只是在交投量方面，有所回落，价格未见太大的变化。

读者如果只是看报纸，无疑会看到很多劈价蚀让的报道，但若果出来市场上巡视一下，就知道真正减价的盘不多。所谓大幅劈价，低价成交，只是传媒作选择性报道的结果吧了。如果看统计数字，中原城市领先指数，只不过从高位下调了1.3%吧了，下跌的阻力非常大。传媒上的报道，反映的只是编采人员的主观意愿吧了。

据前线的地产代理反映，现时楼市交投减少的主要原因，是买卖双方对后市的看法相当的分歧。买家期望楼价能有较大幅度的调整，希望卖方减价10%以上，他们才会考虑；但卖方却认为，要减这么多就卖不过，宁愿继续持有；双方因而僵持不下。

卖方惜售的原因，是要楼好过要钱，把楼卖掉，换来的只是注定要与美元一起贬值的港元，而且存港元入银行的利息十分低，远不及收租的回报高。如果卖方是打算换楼的，他在卖楼之前，一定会先看看收回的钱是否真的可供他换楼。如果别的业主都不肯减价，他先减就会吃亏。

因此，除了那些等钱用的业主外，市场上真正肯劈价的人实在不多。要卖方的取态出现重大的转变，先要客观的经济环境出现改变。

这些环境包括：(i)利息的趋势开始上升，令持有物业的成本上升，租金回报的吸引力下降，这样才能吸引业主弃楼要钱。(ii)经济增长明显加快，实体经济值得投资，并有可观的回报；届时，资金就会从楼市回流实体经济。(iii)出现通货收缩，市场上资金短缺，急钱用的人很多，大家都非减价卖楼不可。

然而，以上的情况都不似会很快出现。(i)伯南克已清楚表明，两年内都不会加息，香港很难不跟着美国走。(ii)欧美经济停滞不前，实体经济产能过剩，资金根本没有出路，否则怎会流去没有息收，还要交仓租的金市。(iii)本来金融海啸源自借贷过度，在去杠杆化的过程中会出现通缩。但全球政府都决心不让通缩出现，所以大搞QE，即猛印钞票。我相信世界最终会出现通缩，但在通缩出现之前，会先出现一次恶性通胀。现在应是先防通胀，而不是提前去防通缩。在这种大环境下，要业主割价抛售，似乎并不实际。