新拆迁条例十大看点解读

发布时间:2011-05-21 浏览:

 今年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行。《城市房屋拆迁管理条例》同时宣布废止。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)以取消行政强拆为标志,宣布野蛮暴力拆迁的终结。条例呈现出统筹兼顾、公平补偿、阳光征收的鲜明特征,从中我们可以看到立法者力图找准公益维护与私权捍卫契合点的努力。

曾经发生的一桩桩惨烈的中国式拆迁悲剧,令国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。这一条例制定开国务院行政法规先河,史无前例地向社会两次公开征求意见。

新条例厘清了大是大非,也细化了枝节末梢。围绕“维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益”这一宗旨,正式公布的条例文稿,不仅有从“拆迁”到“征收”、“搬迁”的用词变化,而且与两次征求意见稿相比,条例在阳光征收、公平补偿上可圈可点之处,又增不少。

看点一:规划制定保障公众参与

条例规定:确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

这一规定的第二款,在两次征求意见稿中并没有。其体现征收程序从规划开始,也就是从源头开始,就要保证公众的话语权,强调科学规划、民主规划,以免在规划阶段就埋下病灶。

看点二:旧城改建引入听证会

条例规定:市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

上述规定大部分是两次征求意见稿中没有的。条例的这些规定,明显不拘于硬性的比例规定。除了听取被征收人的意见,还要听取被征收人以外的公众的意见,以求实质加大更广泛公众在征收程序中的参与程度。

看点三:征收前进行维稳评估

条例规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

社会稳定风险评估走进征收程序,既是现实的需要,也有地方政府成功的实践。

贵州省遵义市将进行“维稳”风险评估列入政府决策的重要步骤。2010年,遵义对170余个重大项目实施事前事中评估,其中涉及征收项目很多,经过风险评估,结果缓停、停止实施20多个。四川省还专门就社会稳定风险评估******规范。

看点四:首次规定奖励补助

条例规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

同时,对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。

房屋征收的补偿,是大家最关注的核心。如果说上述几大看点主要是保证征收程序晒阳光的话,那么这一看点,就是“首次”明确奖励补助被征收人,同时不能东家3万西家5万,补助和奖励要统一、要一碗水端平。

条例对被征收房屋价值的补偿,要求不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,这里包含了对土地使用权的补偿。

对于房地产市场评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿,条例规定在国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法中予以明确。

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。条例规定具体办法由省、自治区、直辖市制定。

为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有改善,草案规定,政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外,还要优先安排被征收人享受住房保障,使其不再等待轮候保障房。以上内容多数此前已明确。

看点五:加重评估机构责任

条例规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案；情节严重的,吊销资质证书、注册证书；造成损失的,依法承担赔偿责任；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

如何选定评估机构,是意见反馈集中的焦点之一。条例一是明确了由被征收人协商选定是总原则；二是加重对房地产价格评估机构和房地产估价师虚假或者错误评估的法律责任,比如记入信用档案等,这是靠信誉吃饭的这类机构的死穴。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

看点六:区别“违建”弃“一刀切”

条例规定:市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

这是一个全新条款。强化日常执法到位、监督到位、处理到位,是做好征收补偿的前提。同时,明确了不搞“一刀切”,对因历史原因形成的违法建筑认真认定、妥善处理。

看点七:先补偿后搬迁

条例规定:实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

这一规定的前两款是全新的,明确补偿与搬迁顺序,不允许先拆迁后补偿。规定中的第三款,是在征求意见第一稿中就明确的。严禁暴力拆迁作为一大亮点,闪耀至今。

看点八:行政强拆彻底退场

条例规定:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二次征求意见稿,取消行政强拆改司法强拆,赢得广泛赞同。不仅如此,条例又增加规定,强拆申请应附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

这与作出房屋征收决定前,“征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定,有效衔接。

即使条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,条例明确政府仍然不得责成有关部门强制拆迁。这意味着从今天起,行政强拆谢幕。

看点九:严禁暴力阻挠依法征收

条例规定:采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

这同样是全新条款。依法征收遭遇无理取闹、暴力抗法的事件这些年不是没有,当事双方都要为自身行为负责,并承担法律责任。

看点十:救济渠道明确畅通

条例规定:被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

这是一个更加明确的条款。在第一征求意见稿中,对此已有规定,但在二次征求意见中被拿掉了,主要考虑是已有“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”的规定。

事实上,给被征收人提供充分的行政救济和司法救济途径,一直贯穿于立法始终。被征收人对征收决定和补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。